Attraktive Bukarester Peripherie

Einiges vom Grundstücks- und Immobilienmarkt rund um die Hauptstadt

Dienstag, 24. Januar 2012

Das Preisgefälle auf dem Immobilienmarkt von Bukarest bleibt bestehen, allerdings auf einem spürbar verringerten Niveau, meldet die Immobilienagentur Imopedia. Anders gesagt: Die Rangfolge der begehrtesten Wohngegenden von Bukarest ist unverändert, aber die Quadratmeterpreise der Wohnungen im Zentrum von Bukarest oder in den Randgebieten und in der näheren Umgebung von Bukarest sind niedriger als vor Ausbruch der Finanzkrise. Es herrsche weiterhin ein direktes Verhältnis zwischen dem Preis und der Einordnung des Wohngebiets.

Weiterhin liegt der Norden von Bukarest „an der Spitze der Begehrlichkeiten“ beim Wohnungskauf oder -bau. Trotzdem kann man auch „Gewinner der Krise“ ausmachen, Wohngegenden, deren Wert gestiegen sei. Rund um Bukarest sind Tunari, Pipera und Otopeni nach wie vor die teuersten Wohngegenden, wenn es um Villen(-bau oder -kauf) geht. Allerdings sei es noch immer schwierig, einen Durchschnittspreis anzugeben, weil die Preisschwankungen in den Wohngegenden an der Peripherie von Bukarest keiner Gesetzmäßigkeit unterworfen zu sein scheinen.

Die Mieter sind das Ziel

Vergleichbare Wohnungen werden gelegentlich zu Minimal-, in anderen Fällen und zur gleichen Zeit zu (übertrieben hohen) Maximalpreisen angeboten, heißt es in der Marktanalyse. Aus einer der wenigen Impaktstudien, die gegenwärtig zirkulieren, konnte trotzdem ein Durchschnittspreis als Vergleichsbasis errechnet werden. Diesem zufolge werden Villen in Pipera für durchschnittlich 1634 Euro/Quadratmeter angeboten, in Tunari für 1041, in Otopeni zu 1034, in Popeşti-Leordeni für 966 und in Voluntari für 937 Euro/Quadratmeter.

„Diese Preisniveaus haben den Immobilienhandel in der Peripherie von Bukarest grundsätzlich günstig beeinflusst“, meint Raluca Dima von Neocasa. „Da die Preise um 40-50 Prozent heruntergegangen sind, bei Grundstücken gar um 50-70 Prozent, wurde die Gegend rund um Bukarest, vor allem in unmittelbarer Umgebung der Hauptstadt, für die Käufer interessant. Es wurden auch Käufer angezogen, die noch vor ein paar Jahren von einem Haus- oder Grundstückskauf im Norden von Bukarest nicht einmal zu träumen wagten. Aber angezogen fühlen sich auch diejenigen, die Häuser und Grundstücke zu Investitionszwecken kaufen und bei den gegenwärtig attraktiven Preisen zugreifen. Die wenigsten sehen allerdings bereits einen künftigen Profit beim eventuellen Weiterverkauf. Anders gesagt: der Norden von Bukarest ist zur Gegend für größere oder kleinere Immobilien- und Grundstücksinvestitionen geworden, aber nicht zum Weiterverkauf. In Pipera werden jetzt vor allem Appartements gekauft.“

Die Käufer suchen, laut Raluca Dima, „gute Mieter für gute Villen oder Appartements. Ich meine damit Mieter, denen 4000-5000-6000 Euro nichts ausmachen. Dadurch erreichen die Immobilienkäufer über die Mieten Zinsen von 8-9 Prozent, Spekulationskäufe sind allerdings auszuschließen, kaum jemand kauft noch eine Immobilie in der Hoffnung, sie mit Profit weiterzuverkaufen.“

Infrastruktur hat Werterhöhungen gebracht

Die Kunden kennen in der Regel die Gegenden, wo sie sich einzukaufen gedenken, sehr gut und sind wählerisch. Sie suchen an der Peripherie von Bukarest jene Wohngebiete, wo sie mittel- oder langfristig Mehrwert-Gewinne erwarten. Dragoş Dragotescu von Euroest: „Die Leute mit Geld erlauben sich und wünschen sich weiterhin Käufe an der Peripherie von Bukarest, aber sie ziehen gewisse Gegenden von Pipera vor. Sie suchen bereits vorhandene Infrastruktur oder solche, die kurz vor der Fertigstellung steht. Nachdem die Băneasa-Passage für den Verkehr freigegeben wurde, ist der Verkehr in Pipera überschaulicher geworden. Und wenn bald auch die im Bau befindliche Überführung an der Straße Barbu Văcărescu fertiggestellt wird, kann Pipera eine richtig komfortable Wohngegend werden. Die Zeit wird das bringen.“

Häuser zu zugänglichen Preisen gibt es an der Peripherie von Bukarest auch, meldet Imopedia. In Jilava kosten sie durchschnittlich 637 Euro/Quadratmeter, in Măgurele 701, in Chiajna fordert man im Schnitt 726, Domneşti folgt mit 743 und Pantelimon mit 763 Euro/Quadratmeter.
Das breiteste Angebot ist im Westen der Hauptstadt zu finden. In Domneşti beispielsweise kann man noch Grundstücke für Preise zwischen 5 und 85 Euro/Quadratmeter ergattern, nach Meinung der Immobilienhändler sei das mehr als preiswert. 2008 kosteten vergleichbare Grundstücke zwischen 20 und 250 Euro/Quadratmeter. Dabei waren sie damals viel weniger erschlossen als heute, weil inzwischen viel EU-Geld in die Erschließung von Grundstücken, vor allem in die Siedlungswasserwirtschaft und in den Straßenbau, geflossen sind. Zudem gab es 2008 dort noch fast keine sonstige Infrastruktur.

Bogdan Dobriţoiu, Manager von General Service 2000: „Sowohl in Domneşti, als auch in Bragadiru haben die Kommunen sehr viel für die Erschließung von neuen Wohnvierteln getan, angefangen von der Umwidmung der Grundstücke in bebaubare Grundstücke, von Ackerland in Bauland, bis zur Kompletterschließung derselben und dem Bau von Straßen zwischen den einzelnen Häuserzeilen und Bauparzellen. Außerdem haben die Rathäuser sich um die Möglichkeit bemüht, vor Ort alle nötigen Baugenehmigungen zu erteilen und: man kommt unvergleichlich schneller an solche ran als in Bukarest. Ebenso wichtig: zu viel günstigeren Preisen.“

Kaum noch Verkäufe aus akuter Geldnot

Allerdings haben die Besitzer von Grundstücken im Westen von Bukarest begonnen, Dumpingverkäufen auszuweichen, indem sie lieber bessere Zeiten abwarten, als ihre Besitztümer zu verscherbeln. Um gegenwärtig dort günstig zu kaufen, muss man entweder einen Verkäufer finden, der gerade in akuter Geldnot steckt, oder man muss richtig balkanisch feilschen können und auf alle Fälle den Verkäufer in der Meinung lassen, er habe ein gutes Geschäft gemacht. Nur: „Die Besitzer wertvoller Grundstücke sind kaum noch geneigt, mit sich feilschen zu lassen“, sagt Robert Dobrescu, Manager von Nobila Casă Europeană. „Seit etwa einem halben Jahr sind die Preise festgefahren. Die Nachfrage ist gestiegen, das Angebot hat sich verringert. 2009 und 2010 haben all jene verkauft, die in Geldnot waren, und damit sind so ziemlich alle Dumpingverkäufe vom Markt verschwunden.“

Unter den von Bukarest unabhängigen Kommunen ragen einige hervor durch die Begehrlichkeit der Käufer. Snagov beispielsweise (Durchschnittspreis für Villen: 976 Euro/Quadratmeter), Ciolpani (mit rasantem Preisverfall, zum Jahresende 2011: 769 Euro/Quadratmeter) und Fundeni (720 Euro/Quadratmeter).

Bukarest gut für Immobilieninvestitionen

Trotz allem: Bukarest hält sich im Top 20 der für Immobilieninvestitionen günstigsten Großstädte Europas auf Rang 12. Damit ist Bukarest attraktiver für Investitionen in Immobilien als Wien, Brüssel, Prag oder Paris, schreibt der britische „The Telegraph“, den Mediafax zitiert. Zu den Stärken von Bukarest im Bereich von Investitionen in Immobilien zählt die Zeitung die geringen Transaktionskosten und die solide Post-Wendezeit-Wirtschaft, vor allem das Bauwesen. Zudem rechnet die Zeitung die relativ bescheidenen bis geringen Mietkosten und die „Tendenzen zum Mieterschutz“ hinzu.
Der Top 10 wird von osteuropäischen Städten beherrscht, zu denen aus Westeuropa bloß Amsterdam, Rom und Berlin dazukommen. Am besten stand Ende 2011 Budapest da, gefolgt von Skopje in Mazedonien, Amsterdam, Zagreb, Tallin, Berlin, Rom, Riga und Chişinău. Auf Rang 11 liegt Warschau, gefolgt von Bukarest, Pressburg/Bratislava, Laibach/Ljubljana, Wien. Die letzten Plätze belegen laut Mediafax Brüssel, Sofia, Prag, Helsinki und Paris.

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