Das erste Eigenheim – ein Abenteuer

Ein Einblick in das Verfahren zur Aufnahme eines Darlehens und andere Hürden

Sonntag, 16. November 2014

Von der Einzimmerwohnung und bis zur Luxusvilla kann im Internet alles gefunden werden. Foto: der Verfasser

Viele junge rumänische Familien entscheiden sich heutzutage für einen Prima-Casă-Kredit (Darlehen für die erste Wohnung). Dieses Unterfangen kann für einige von ihnen zu einer abenteuerlichen Reise werden, mit vielen Hochs und Tiefs, unerwarteten Adrenalinstößen und Frust. Man stürzt sich oft blauäugig und voller Enthusiasmus in dieses Unterfangen, das lebensverändernd ist, und lernt dabei auf die schwere Art, mit der rumänischen Bürokratie und den Menschen, die sie am Leben erhalten, zu ringen.

Für diejenigen, die mit der Kreditlinie „Prima Casă“ nicht vertraut sind: Es geht dabei um ein staatlich garantiertes Darlehen zu günstigen Bedingungen und Zinssätzen. Erste Bedingung für die Erteilung dieses Kredits ist, dass der Antragsteller keine Immobilie oder Teil davon besitzt, der größer als 50 Quadratmeter ist.

Erste Schritte

Nach der prinzipiellen Zusage der Bank, zu beantragen auf Basis der Gehaltsbescheinigungen, gilt es, eine Wohnung oder ein Haus ausfindig zu machen, dessen Preis in den Grenzen der möglichen Finanzierung des Programms liegt. Diese betragen bis zu 57.000 Euro für Immobilien, die vor  Februar 2010 gebaut wurden oder bis zu 66.500 Euro für neuere Wohnungen oder Gebäude. Hier fängt der Spaß auch an: Im Zeitalter der Technik und des Internet kann man schier alles suchen, finden, von Kleidung und Schuhen bis hin zu Technik, Haustieren oder Arbeitsstellen. Die ersten Internet-Adressen, die man zum Haus- und Wohnungskauf aufsucht, sind eine Handvoll spezialisierter Internetplattformen, die von der abbaubaren Garage bis zur Luxusvilla alle möglichen und unmöglichen Immobilien anbieten.

Bis die richtige Wohnung gefunden ist, die man dann auch besichtigen will, können wählerische Käufer durchaus ein paar Wochen mit Suchen verbringen. Man kommt am Nachmittag nach einem leichteren oder schwereren Arbeitstag nach Hause, setzt sich an den Computer und ... lernt nach und nach die verschiedenen Internetseiten und Anzeigen auswendig kennen. Das Erste, nach dem sich Interessenten für gewöhnlich richten, ist die Lage der betreffenden Wohnung, die Nähe vor allem zu Lebensmittelgeschäften, zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Kindergärten, Schulen oder Parks. Junge und aktive Familien wollen für das Muss des Alltags, wie Einkäufe, den Weg zur Arbeit, den Weg der Kinder zum Kindergarten oder der Schule so wenig Zeit wie möglich vertun und in der Freizeit leichten Zugang zu Parks oder dem abendlichen Stadtleben haben. Je nachdem, ob sich die Wohnungen in Häusern, Blocks und Villen, in der Altstadt oder am Stadtrand befinden, können Preisunterschiede erheblich sein. Dabei kann es einem schwerfallen, realistisch und objektiv zu bleiben, seine finanziellen Möglichkeiten richtig einzuschätzen und dementsprechend zu suchen. Es folgen Faktoren wie der Zustand des Gebäudes, dessen Alter, die Lichtverhältnisse, die Anzahl der Zimmer und ihre Größe, oder ob Wohnzimmer und Küche denselben Raum einnehmen sollen.

Lokalaugenschein

Hat man endlich eine Wohnung gefunden, die man auch besuchen will, folgt der Telefonanruf zur Vereinbarung eines Termins. Wer am anderen Ende der Leitung abhebt, ist dabei wie Russisches Roulette und beeinflusst den gesamten weiteren Lauf der Dinge. Hat man Glück, so verkauft der Eigentümer die Wohnung in Eigenregie. Hat man weniger Glück, stößt man auf einen Immobilienmakler. Hat man besonderes Pech und der Makler ist neu und betreut dazu auch noch seinen ersten Prima-Casă-Kredit, weiß man entweder schon mehr als er oder muss sich selbst nach den notwendigen Unterlagen, den Gebühren und dem generellen Ablauf erkundigen. Wofür man dem Makler bei Transaktionsende eine Prämie von Hunderten Euro in die Hand drückt, weiß man dann zwar nicht, aber wenn alles gut zu Ende geht, sind trotzdem alle glücklich. Bis dahin aber gibt es noch einige Hürden zu bewältigen...

Die erste unangenehme Erfahrung beim Kapitel Hausbesichtigung  ist die ständige, nicht enden wollende Warterei. Mal wartet man auf den Makler, mal auf den Eigentümer oder auf beide zugleich.
Kommt man endlich in die Wohnung hinein, kann man sich ein Bild über ihren Zustand machen und den Besitzer zu verschiedenen Themen befragen. Von unaufgeräumten Studentenwohnungen, Neubauten, die schlechter sind als die Blocks aus den 60-er Jahren bis hin zu gewesenen Produktionshallen, die zum Wohnraum umfunktioniert wurden, kann man alles Mögliche und Unmögliche erleben. Rasch macht man sich ein Bild über den nötigen finanziellen Aufwand zu Instandsetzung oder Ausbau nach dem eigenen Geschmack - und versucht zu verhandeln. Die Preise liegen in den Anzeigen oft weit über dem eigentlichen Wert. Wer gut und argumentiert verhandeln kann, hat die Möglichkeit, erhebliche Ermäßigungen zu erzielen.

Spaß mit Unterlagen und Behörden

Einigt man sich über den Preis, folgt der Beantragungsprozess und der Kampf mit den Unterlagen - und der legendären rumänischen Bürokratie.

Mit etwas Glück haben Verkäufer oder Makler schon im Vorfeld die notwendigen Unterlagen vorbereitet und der Käufer kann sie zusammen mit seinen persönlichen Dokumenten bei der Bank einreichen. Hat man Pech, fehlt mal das Zertifikat über die Energieeffizienz, mal der Grundbuchauszug oder irgendeine andere Genehmigung, deren Beantragung zusätzliche Kosten birgt und vor allem Zeit kostet. Bald gewöhnt man sich daran, dass zur Beantragung eines Zertifikates zig weitere Unterlagen nötig sind, die nur das Gesundheitszeugnis der Großmutter auslassen. Vor allem wenn die Staatsmittel unausreichend sind, kann es leicht dazu kommen, dass der Topf schon leer ist bevor die Akte durch die Bank untersucht und der Antrag genehmigt wurde. Dann gibt es im schlimmsten Fall nichts mehr. Hat man Glück, werden die Mittel von der Regierung aufgestockt oder die Bank übernimmt Gelder, die andere Kreditinstitute nicht ausgegeben haben, und fördert bereits eingereichte oder auch neue Anträge.

Genehmigt die Bank einen Antrag, schickt sie einige Tage später einen unabhängigen Gutachter, welcher den Wert der Wohnung schätzt. Wenn alles gutgeht, schätzt er diesen dem Antrag entsprechend oder höher ein. Wenn nicht, muss man entweder weitere Eigenmittel auftreiben oder sucht sich eine andere Wohnung und der Spaß geht von vorne los.

Bestätigt die Bank dem Antragsteller endlich, dass sie das Darlehen zu  gewähren gedenkt, kann man mit dem Verkäufer den Vorvertrag unterzeichnen. Gemäß den Bedingungen des Prima-Cas²-Programms zahlen die Käufer im Rahmen des Vorvertrages nun fünf Prozent des Ankaufspreises an den Verkäufer.
Wie das Leben manchmal so spielt, können aber auch Überraschungen eintreten. Es kann vorkommen, dass man sich nach der Unterzeichnung des Vorvertrages plötzlich vor die Tatsache gestellt sieht, dass der 65-jährige Eigentümer die Nebenkosten für die Wohnung seit Jahren absichtlich nicht mehr bezahlt hat, weil er die Hausverwaltungsgesellschaft nicht anerkennt und sich nun erhebliche Schulden angesammelt haben. Da die Renten in Rumänien einen für gewöhnlich nur knapp vor dem Hungertod bewahren, hat der Eigentümer nun auch nicht die Mittel, um die Schulden abzubezahlen, folglich kann er die Wohnung gar nicht verkaufen! Einziger Ausweg ist, notariell einen Leihvertrag über die betreffende Summe abzuschließen. Der Vorsitzende der Hausverwaltungsgesellschaft stellt dann die Mahnungen und ein Bestätigungsschreiben über die Tilgung der Schulden aus und es kann weitergehen.

Je nach Schnelligkeit, mit welcher die Akten von der Bank bearbeitet werden, kann dann der eigentliche Kaufvertrag - für gewöhnlich einige Wochen später - abgeschlossen werden. Wird der Vertrag korrekt aufgesetzt, erhält man einige Tage später den Grundbuchauszug, in dem nun der Käufer als Eigentümer eingetragen ist. Diesen legt man der Bank vor und wiederum einige Tage später überweist diese den Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers und die Sache ist „gegessen“. Auch hier können jedoch Komplikationen eintreten: Zum Beispiel, wenn einer der Finanzierungsverträge von der Bank falsch aufgesetzt wurde und der Notar den bereits abgeschlossenen finalen Kaufvertrag für null und nichtig erklären muss und auf einen Zusatz der Bank zum falschen Finanzierungsvertrag warten muss, der dann nochmal zwei Wochen in Anspruch nimmt. Erst danach kann der Kaufvertrag neu aufgesetzt werden. Für gewöhnlich ist das jedoch nicht der Fall und wenn die Bank Erfahrung mit dem Prima-Casă-Programm hat, kann die Akte in relativ kurzer Zeit abgeschlossen werden.

Checkliste für reibungslosen Ablauf

Ist man als Interessent im Internet auf der Suche, sollte man sich nach Immobilien umsehen, die nicht länger als einige Monate im Angebot gestanden haben. Ist die Anzeige mehr als ein halbes Jahr alt, lässt man lieber die Finger davon – oder stellt sich darauf ein, den Eigentümer gründlich zum Zustand und der Aktenlage zu befragen.

Die ersten Fragen, die der Käufer stellen muss, sind die nach den Unterlagen zur Wohnung. Wer ist im Grundbuchauszug als Eigentümer eingetragen? Hat er dem Verkauf zugestimmt? Sind die Nebenkosten und die Rechnungen für Strom, Gas, Wasser usw.  bezahlt? Gibt es ein Gutachten zur Energieeffizienz der Wohnung?

Bei der Besichtigung sollte man sich Zeit lassen und die Wohnung nach Schimmel, Feuchtigkeit und anderen Mängeln gründlich absuchen.

Außerdem ist wichtig, dass die Bank, bei welcher das Darlehen beantragt wird, Erfahrung mit diesem Programm hat. Wenn die Bankangestellten sich diesbezüglich erst einarbeiten müssen, dauert alles mehr als doppelt so lang und man kann leicht den Zeitraum verpassen, in dem noch Gelder zur Verfügung stehen.

Über den Preis kann für gewöhnlich verhandelt werden. Wenn man gute Argumente hat, geht der Preis manchmal erheblich hinunter.

Über die Entscheidung zum Kauf sollte man zumindest eine Nacht schlafen, die negativen und positiven Aspekte ausführlich abwägen und eine möglichst objektive Wahl treffen.

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 Voraussetzungen für einen Prima-Casă Kredit

Der oder die Antragsteller müssen großjährig bzw. mindestens 18 Jahre alt  sein und die Kriterien des Programms sowie die Zulassungskriterien der jeweiligen Bank erfüllen, bei der sie das Darlehen beantragen.

Der Antragsteller kann, je nach der Höhe seines Lohns, den Kredit alleine oder gemeinsam mit dem Ehegatten/Partner oder einem Familienmitglied beantragen. Hierzu sind die Vorgaben von Bank zu Bank unterschiedlich. Auf den meisten Internetseiten der Banken, die sich mit diesem Darlehen befassen, gibt es Programme, anhand derer man eine Simulation laufen lassen kann.

Die Immobilie oder Wohnung muss fertig gebaut sein oder sich in Bau befinden, sie kann neu sein und muss im Grundbuch eingetragen sein.

Die Finanzierung seitens der Bank beträgt bis zu 95 Prozent des Ankaufspreises, der im Vorvertrag festgesetzt wird, ohne jedoch 57.000 Euro (für fertiggestellte Bauten) oder 66.500 Euro (für Neubauten, welche infolge von Baugenehmigungen gebaut wurden oder werden, die ab dem 22.02.2010 ausgestellt wurden) zu überschreiten.

Vorzüge des Prima-Casă-Darlehens

Niedrige Monatsraten durch niedrige Kosten und eine Zeitspanne zur Rückzahlung des Kredites von bis zu 30 Jahren.

Die Anzahlung, welche Käufer bei der Unterzeichnung des Vorvertrages zu leisten haben, beträgt nur fünf Prozent des Ankaufspreises.

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Notwendige Unterlagen

Der Kredit wird in einem ersten Schritt anhand eines Antragsformulars der jeweiligen Bank beantragt, unter Vorlage einer Gehaltsbescheinigung. Von Bank zu Bank können zusätzliche Unterlagen angefordert werden.

Zusätzlich muss der Käufer der Bank gegenüber einige Unterlagen der Immobilie vorlegen wie:

- den aktuellen Kaufvertrag/Eigentumsurkunde – wird vom Eigentümer zur Verfügung gestellt

- den Grundbuchauszug - wird vom Eigentümer zur Verfügung gestellt. Dabei ist zu beachten, dass im Grundbuchauszug der Wohnung keine Hypothek oder sonstige Verschuldung des Inhabers eingetragen sind. Der Notar setzt ansonsten keinen Vor- oder Kaufvertrag auf.

- den Lageplan – ist dem Kaufvertrag angehängt oder kann vom Grundbuch oder einer vom Grundbuch zugelassenen Person erstellt werden.

- das Zertifikat über die Energieeffizienz – wird von einem selbstständigen Gutachter erstellt, der über eine einfache Google-Suche („Certificat energetic“) im Internet leicht zu finden ist.

Je nach Bank können zusätzliche Unterlagen angefordert werden.

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Internetadressen zur Immobiliensuche

www.olx.ro – Sehr gut
www.tocmai.ro –Sehr gut
www.okazii.ro - Gut
www.imobiliare.ro - Gut
www.taboo.ro - Gut

Kommentare zu diesem Artikel

Tourist, 16.11 2014, 07:21
ein wirklich sehr guter Artikel mit viel praktischer Information, danke.

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