Immobilienmarkt: Perspektiven bei Büros und Wohnungen

Wohnungen in Westregion: Temescher bauen am meisten

Mittwoch, 12. März 2014

Im Kreis Temesch werden regelmäßig mehr Wohnungen auf den Dörfern als in der Stadt gebaut. Viele Temeswarer verlagern ihren Wohnort in die anrainenden Kommunen. Foto:Zoltán Pázmány

Die Mietkosten für Büroräume sind in den rumänischen Städten Temeswar/Timisoara, Kronstadt/Brasov, Klausenburg/Cluj-Napoca und Jassy/Iasi um bis zu 25 Prozent billiger als in der Hauptstadt Bukarest. Die verfügbare Bürofläche in den vier Städten ist jedoch insgesamt gesehen, fünfmal geringer als in der Hauptstadt und beträgt etwa 450.000 Quadratmeter, beruft sich Mediafax auf Daten von DTZ-Echinox. Mit ihren 150.000 Quadratmetern Bürofläche verfügt Klausenburg unter den Provinzstädten über die ausgedehntesten Flächen, gefolgt von Jassy (120.000 Quadratmeter), Temeswar mit 100.000 Quadratmetern und Kronstadt mit 80.000 Quadratmetern.

 

Neue Büros in Temeswar, Klausenburg und Jassy

 

Wichtige Unternehmen, die Büros in Bukarest unterhalten, haben sich in den letzten vier Jahren auf Städte in den verschiedenen Regionen konzentriert, um ihre Tätigkeiten auszuweiten, sagt Madalina Cojocaru von DTZ. Die Hauptgründe für diese Strategie seien die gut ausgebildeten Arbeitskräfte, das Gehaltsniveau des Personals und die angepassten Gesamt-Mietskosten. „Für Firmen, die im Bereich Technologie & Telecom tätig sind und erhebliche Büroflächen benötigen, ist eine Standortwahl in einer Stadt in den verschiedenen Regionen Rumäniens eine Option, die langfristig wirtschaftliche Vorteile generieren kann“, so Madalina Cojocaru. Die Nachfrage ist vor allem von jenen Firmen erheblich, die im Bereich Technologie & Telecom bzw. Finanzen tätig sind.

2014 werden derzeitigen Planungen nach weitere Büroflächen der gehobenen Qualitätsklasse ihrer Bestimmung übergeben. So sollen in Klausenburg Büroflächen mit einer Gesamtgröße von 42.000 Quadratmetern bezugsfertig werden, in Jassy 10.000 Quadratmeter und in Temeswar 9.000. Für Kronstadt sind zusätzliche Büroräume über den derzeitigen Bestand hinaus erst ab 2015 in Sicht. Ein Großteil der 150.000 Quadratmeter Bürofläche in Klausenburg gehört zur B-Klasse. Das Reservoir moderner Büroräume würde sich in Klausenburg – werden die gerade begonnenen Projekte abgeschlossen – bis 2016 in etwa verdoppeln und auf 300.000 Quadratmeter anwachsen. Vor der Fertigstellung ist der erste Teil des The Office-Projektes, der Bau des United Business Center Tower und die zweite Etappe des Liberty Technology-Parks.

Die Mietpreise für Räume der Klasse A ist in Temeswar, Klausenburg und Kronstadt in etwa auf dem gleichen Level und liegt zwischen 12-14 Euro/ Quadratmeter/ Monat. Leichte Unterschiede dazu gibt es in Jassy, wo Räume der gleichen Qualität zwischen 13,5 – 15 Euro/ Quadratmeter/ Monat kosten. Was die Räumlichkeiten für die B-Klasse betrifft, pendelt deren monatlicher Mietpreis in allen vier von DTZ-Echinox analysierten Städten zwischen 7-11 Euro/Quadratmeter. Die Büroräume der A-Klasse sind in Temeswar, Klausenburg und Jassy zu mehr als 90 Prozent belegt. In Kronstadt stehen etwa 15 Prozent dieser Räumlichkeiten leer, was dann auch wieder erklären würde, warum erst 2015 erneut Gebäude dieser Art fertiggestellt werden sollen.

 

Standortfaktor „Sprachkenntnisse“

 

„Klausenburg wurde in den letzten Jahren von vielen Firmen aus dem Bereich Business Process Outsourcing (BPOS) und Source Code Control System (SSCS) nach Bukarest als zweitattraktivste Stadt in Rumänien angesehen“, heißt es bei DTZ Echinox. Wettbewerbsfähige Löhne, eine  jungen Bevölkerungsschicht, die zum Großteil aus Studenten besteht und günstige Mietkosten haben namhafte Firmen veranlasst, sich in der nordsiebenbürgischen Stadt niederzulassen. Ebenfalls wegen ihrer gut ausgebildeten Arbeitskräfte, einer gut ausgebauten Telekommunikations-Infrastruktur und wettbewerbsfähiger Löhne liegt Jassy in diese Hierarchie gleich hinter Klausenburg, heißt es im Bericht der DTZ-Echinox. Was Temeswar betrifft, kommt die Nachfrage für Büroflächen gehobener Qualität vor allem aus dem Technologie & Telecom-Sektor, aus dem Finanzbreich und aus der Automotive-Produktion.

Der DTZ-Evaluierung nach geht die Entwicklung in die Städten darauf zurück, dass es sich dabei um Universitätsstädte handelt, die qualifizierte, Fachkräfte sichern können. Die Großen internationalen Konzerne finden in diesen Städten Personal vor, dass außer englisch, deutsch und französisch sprechendem Personal auch über solches verfügen kann, das Kenntnisse in Russisch, Portugiesisch, Ungarisch, Schwedisch, Polnisch, Türkisch, Griechisch oder Arabisch aufweist. Diese Sprachen werden zum einen in den Fremdsprachen-Studiengängen gelehrt, aber eine gewichtige Quelle für diese Sprachkenntnisse sind die enthnischen Gruppen in diesen Städten, so weiter im Beitrag.

Ein weiteres Argument von Tragweite, das Konzerne davon überzeugt, in diesen Städten Niederlassungen zu gründen, ist jenes der Lohnkosten. So liegen die Erwartungen von Absolventen mit geringer Berufserfahrung im Falle von Absolventen der Hochschule für Wirtschaftswissenschaften zwischen 250 – 275/ Monat, und bei Absolventen der TU und aus dem IT-Bereich bei 350-375 Euro.. Die Netto-Löhne in den vier Städten pendeln zwischen 250-275 Euro für einen Arbeitnehmer im Bereich der Kundenberatung mit weniger als zwei Jahren Berufserfahrung und 700 – 900 Euro für einen Programmierer mit weniger als drei Jahren Berufserfahrung. Die Daten zu den Lohnkosten und der Fremdsprachenkenntnisse wurden DTZ von der Firma Brainspotting Romania zur Verfügung gestellt.

 

Im Jahresvergleich: Teurere Wohnungen in Temeswar

 

Unterdessen ist der Durchschnittspreis für Wohnungen in fünf Großstädten Rumäniens im Februar 2014 bereits den zweiten Monat in Folge gestiegen. So haben die Preise im Februar im Vergleich zum Vormonat um 1,8 Prozent zugelegt, und kletterten auf 919 Euro/Quadratmeter. Diesen generellen Preissprung ergab das Verhältnis zwischen der Teuerung älterer Bauten, und der Senkung der Kaufpreise bei Wohnungen in Neubauten. Nachdem 2013 die zum Verkauf angebotenen Appartements gegenüber 2012 an Preis eingebüßt haben, macht sich Anfang 2014 eine leichte Erholung auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar. So sei der Wohnungsmarkt im vergangenen Monat gegenüber Januar um 1,8 Prozent von 903 auf 919 Euro/ Quadratmeter gestiegen, beruft sich Mediafax auf Daten von imobiliare.ro. Gegenüber Jahresanfang 2013 sind die Forderungen der Wohnungsinhaber zu Beginn d.J. um 5,5 Prozent niedriger. Unter den fünf Großstädten Bukarest, Klausenburg, Temeswar, Jassy und Konstanza, sind allein in der westrumänischen Großstadt die Wohnungspreise im Februar 2014 um 2,3 Prozent höher als vor einem Jahr. Im Vergleich zum Januar hingegen mussten die Verkäufer in Temeswar im Februar im Durchschnitt einen Preisrückgang von zwei Euro/Quadratmeter (von 807 auf 805 Euro) hinnehmen.

In den ersten drei Quartalen 2013 (die Statistik des einschlägigen Amtes liegt derzeit bis Ende September vor) wurden in den vier Kreisen der Westregion Rumäniens (Arad, Hunedoara, Karasch-Severin und Temesch) in jedem Trimester mehr Wohnungen fertiggestellt als in der gleichen Zeitspanne im Jahr zuvor. Führend im Wohnungsbau der Region ist erwartungsgemäß der Kreis Temesch, wo z.B. allein im 3. Quartal 2013 zehn mal mehr Wohnungen gebaut wurden, als im Kreis Karasch-Severin. In anderen Quartalen war der Unterschied noch eindeutiger. Einer Statistik der vier Quartale von 2012 und drei von 2013 nach wurde der Baurekord pro Quartal in den Monaten April – Juni 2013 im Kreis Temesch  aufgestellt, als 623 Wohnungen schlüsselfertig wurden - 422 davon auf dem Lande und nahezu halb so viele in den Städten. Den Minusrekord in den sieben analysierten Quartalen stellte der Kreis Karasch–Severin auf, als in der Zeitspanne Januar – März 2013 in den Städten des Kreises nur neun Wohnungen fertiggestellt wurden – genauso viele waren es auch im zweiten Quartal 2012. Diesmal im ländlichen Raum des Banater Berglandes.

 

 

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