Neue Klauseln in Mietverträgen für Sozial- und Jugendwohnungen

Rausschmiss problematischer Mieter soll erleichtert werden

Samstag, 19. Juli 2014

Bis zum 31. Juli kann man noch Anträge für den Ankauf seiner gemieteten Jugendwohnung stellen.

Die Frage der überbordenden Zahl von Gesuchen ans Rathaus um Zuteilung einer Jugend- oder staatlichen Sozialwohnung und andererseits der problematische Zustand der vermieteten Appartements der Nationalen Agentur für Wohnungen (ANL) und der Sozialwohnungen stand einmal mehr auf der Tagesordnung des Stadtrats Reschitza, als einer der Diskussionsstoffe der außerordentlichen Sitzung der dritten Juli-Woche. Die Frage beschäftigt Rathaus und Stadtrat seit etwa einem Jahr intensiver, seit eine Bestandsaufnahme ergab, dass die heißbegehrten Billig-Mietwohnungen ein Problemfeld sind, das bis dahin ignoriert wurde.

Einerseits stehen mehr als ein Dutzend der paar hundert Jugendwohnungen, die aus dem ANL-Fonds gebaut wurden, in Reschitza monatelang leer, weil ihre Mieter im Ausland auf Arbeit weilen. Andrerseits gibt es mehrere Dutzend von der Stadt vermietete Jugend- und Sozialwohnungen, für welche sie seit Monaten, fallweise sogar seit Jahren, keine Mietgelder und auch keine Wohn- und Unterhaltskosten gesehen hat, weil die Mieter es sich ganz einfach machen: Sie zahlen nichts, weder für Strom, Wasser und Kanal, noch für Müll und das Saubermachen. Und eine dritte Kategorie von Mietern machen den Mitbewohnern der Wohnblocks das Leben durch Skandale und Randale oder ganz einfach durch permanente Zerstörung ihres Wohnraums schwer. Problematisch ist auch noch eine vierte Kategorie von Mietern der Sozialwohnungen, diejenigen, die sich auf irgendwelchen, meist krummen (und korruptionsverdächtigen) Wegen die Wohnungen erschlichen haben und sie dann, wie „normale“ Wohnungsbesitzer, zu Überpreisen weitervermieten. Über all diese Kategorien problematischer Mieter hat sich die Stadt durch die Blockadministratoren und ihre Direktion zur Verwaltung der Öffentlichen und Privaten Liegenschaften der Stadt schon vor einem Jahr fein säuberliche statistische Übersichten anlegen lassen und will nun kompromisslos vorgehen in der Bereinigung der Situation – nicht zuletzt zum Nutzen jener Bedürftigen, die tatsächlich eine Sozialwohnung benötigen.

Vertragslücken machen Stadt handlungsunfähig

Bisherige Versuche der Stadt, obige „problematische“ Sorten ihrer Mieter mittels Lokalpolizei einfach rauszuschmeißen aus den Wohnungen, scheiterten an der Cleverness der Mieter, die sich durch Rechtsanwälte und „sozial denkende Wohlwollende“ schnell die Mängel und Lücken der existierenden Mietverträge identifizieren ließen und vor Gericht zogen, wobei in allen bisher gerichtlich behandelten Urteilen die Stadt den Kürzeren zog. Bei nicht geringen Gerichtskosten...
Bürgermeister Mihai Stepanescu (PSD), der den Tagesordnungspunkt ausarbeiten ließ und die Beschlussvorlage zum Thema Mietwohnungen unterzeichnet, schreibt: „Bezüglich dieser Wohnungen, die für Jugendliche bestimmt sind, ob es sich nun um neuerbaute ANL- oder staatliche Sozialwohnungen handelt, müssen wir viel genauer das Verhalten der Mieter unter die Lupe nehmen. Wo Abweichungen vom moralischen oder bürgerlichen Verhalten festgestellt werden, müssen wir mittels Klauseln im Mietvertrag uns die Möglichkeit schaffen, einzugreifen.

Denn allzu oft werden wir bei Eingreifversuchen selber vor die Gerichtsinstanz gezerrt von irgendwelchen Personen, die ihre Miete nicht begleichen, die keine Nebenkosten bezahlen, die für gemeinsam zu entrichtende Kosten nicht aufkommen, die ständig mit ihren Nachbarn streiten und randalieren oder gar straffällig werden bzw. die Wohnungen für Straftaten nutzen oder einfach die Wohnungen zerstören. Wir haben ja nun sehr viele Personen auf unseren Listen, die zu den problematischen Mietern zu zählen sind. Andererseits schwellen unsere Wartelisten mit den Antragstellern auf Jugend- und Sozialwohnungen täglich an. Indem wir in den vermieteten Wohnungen und unter den Mietern Ordnung machen, machen wir auch Platz für wirklich gerechtfertigte Neuzuteilungen. Deshalb finde ich, dass dies ein sehr notwendiger Beschluss ist, aufgrund dessen die Mietverträge überarbeitet und uns, dem Vermieter gegenüber, rechtlich korrekter werden sollen. Sie sollen auch jenen Bürgern entgegenkommen, die als solide gelten und die sich im Stande glauben, auf zivilisierte Weise die Sozialwohnungen der Stadt zu nutzen.“

Mietvertrag mit Räumungsklausel

Als erstes haben die Ratsherren beschlossen, den Mietvertrag so zu verfassen, dass er eine Räumungsklausel enthält, die den Vermieter ohne weitere Verfahren und Kosten in die Lage versetzt, den Mieter – bei einer vernünftigen Schonfrist – endgültig vor die Tür zu setzen, wenn er den Mietvertrag nicht einhält. Zwangsräumungen wegen Nichtzahlung der Mieten werden also künftig unmittelbar, aufgrund des nicht eingehaltenen Mietvertrags, vollzogen. Nichtzahlung der Miete bedeutet: Zwei aufeinanderfolgende Monate lang hat der Mieter seine Zahlungspflicht nicht erfüllt. Das bedeutet Auflösung des Mietvertrags, also Verlust der Mietwohnung.

Weniger klar sind, so Juristen, eine Reihe weiterer Gründe, deretwegen Mietverträge für Sozialwohnungen storniert werden können, weil die Feststellung der Nichteinhaltung dieser Klauseln auch meist von nicht involvierten Drittpersonen bestätigt werden muss: wiederholte Randale, Verweigerung der Weitergabe von Informationen an den Blockverwalter oder die Vertreter des Rathauses (eine extrem nebelige Formulierung...), die Tatsache, dass die Wohnung länger als zwei Monate leersteht (Wer kann das genau feststellen, zumal sich der Mieter hüten wird, sein Fernbleiben an die große Glocke zu hängen...?), Nichtrespektierung der Verhaltensnormen im Wohnbereich (Wer legt die erst mal schriftlich fest?) usw. Einleuchtender und (etwas) klarer sind da andere Regelungen, etwa ein neuer Arbeitsplatz in einer anderen Ortschaft und Übersiedlung dorthin, Heirat und anschließender Umzug zur neuen Familie u. ä. Nicht zuletzt sprach Bürgermeister Stepanescu ein weiteres problematisches Kapitel an: den Verkauf der Jugendwohnungen (durch den die Fonds für den Bau weiterer ANL-Wohnblocks geschaffen werden sollen): „Wer die Miete an die Stadt loswerden will, der kann ja seine Mietwohnung kaufen. Die Nationale Agentur für Wohnungen (ANL) hat gegenwärtig eine Frist bis zum 31. Juli gesetzt, um Kaufgesuche zu hinterlegen. Ein Quadratmeter kostet 326 Euro, abzüglich der Amortisationswert (der Prozentsatz, der für den bisherigen Gebrauchvom Neuwert eines Quadratmeters abgezogen wird). Allerdings können nur diejenigen eine ANL-Wohnung kaufen, die vorher mindestens ein Jahr darin gelebt haben.“ Der Grundwert einer ANL-Wohnung, jene 326 Euro/Quadratmeter, ist die bisher größte Hürde beim Verkauf dieser Wohnungen, zumal man, zumindest in Reschitza, auf dem freien Immobilienmarkt vergleichbare Wohnungen zu etwa der Hälfte des ANL-Preises haben kann. Und fallweise auch weit darunter.

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